【中介吃差价吃出惩罚性赔偿？】
2021-12-07
近日，一则“4150万元买房疑被中介赚250万元差价”的新闻登上热搜。此前深圳市南山区法院在一宗居间合同纠纷案就支持了买方所提出的3倍佣金的惩罚性赔偿，严惩中介吃差价的行为。该案中，周某将其名下的某房产委托世华地产公司对外出售，经世华公司的封某等人的居间服务，周某与买方李某在世华地产公司签订了《二手房买卖合同》，向李某出售其名下该房产，约定周某实收人民币300万元。而李某却实际支出306万（包含佣金、税费等）。怀疑封某、田某在居间服务过程中隐瞒真实房屋价格信息，赚取了房屋差价款，诉至法院，要求返还差价及利息、佣金及支付佣金3倍的惩罚性赔偿款等。
一审法院认为，本案中居间人通过隐瞒涉案房屋的真实交易价格而从中赚取差价的行为，构成《消费者权益保护法》（以下称消保法）第55条规定中的经营者提供服务存在欺诈行为的情形，故一审法院不仅判定封某向李某返还差价及佣金，还支持了李某要求封某支付佣金3倍的惩罚性赔偿款的诉求，并要求世华地产公司对此还款义务承担连带责任。封某与世华地产公司不服该判决，提起上诉。二审法院深圳中院认可一审法院的裁判观点，并进一步阐释李某系出于生活需要而购买房产，并接受世华地产提供的居间服务，理应属于消保法的保护范围。而李某虽未与世华地产公司签订居间合同，但封某向其出示了表明系世华地产公司员工身份的名片，再加上涉案房屋确实系委托世华地产公司对外出售，李某在世华地产公司签订《二手房买卖合同》符合日常生活经验。因此李某与世华地产公司构成事实上的居间合同关系。最终二审法院判定驳回上诉，维持原判。
该案中封某上诉称其认为涉案房产属于不动产，不属于日常消费，不应适用消保法。然而该案合同标的是居间服务而并非商品房。消保法第2条规定“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，内容包括了服务，目的为消费。如果为日常生活居住而购买或租赁房屋以接受居间服务，则适用消保法调整并无不当。如若是仅为经营而寻找店铺以接受居间服务，则明显不符合生活消费的要件。
关于请求权基础。尽管该案由为合同纠纷，实质上经营者欺诈行为通常存在侵权与违约竞合的情形，基于任一请求权都可以主张3倍惩罚性赔偿，但两者的构成要件与举证责任不尽相同，侵权责任则更关注经营者是否存在主观故意，其欺诈行为与消费者的损害结果之间是否有因果关系。而违约责任则为严格责任即无过错责任，从举证难度上，显然选择合同违约更有利于消费者。从行为后果上讲，消保法第55条所规定的惩罚性赔偿明显可归于侵权责任，与违约责任的填补原则不符。由此引发对消保法性质的争议。应该说，消保法与产品责任法、劳动者保护一样，都是晚近工业革命特别是消费者权利运动的产物，脱胎于合同法，又取法于侵权法。消保法与民法的关系属于特别法与普通法的关系，如《民法典》对消费者权益保护没有具体规定，仅在第一百二十八条规定，“法律对未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者等的民事权利保护有特别规定的，依照其规定”。就调整范围而言，消保法属于经济法，例如其规定的消费者权利、经营者义务及经营者法律责任，均体现了国家对经济生活的干预。其中的法律责任有民事责任、行政责任还有刑事责任，民事责任又有侵权责任和违约责任。其中经营者的欺诈行为必然侵犯消费者的知情权、自主选择权等，因此惩罚性赔偿是基于侵权行为而产生的。如果认为经营者的欺诈行为严重违反了其与消费者之间的质量标准约定，那么对于广告、店堂告示等尚未形成合同关系的欺诈造成的损害进行索赔就无法解释。
明门律师认为，消费者可以从举证责任、证据链的完整性等方面来综合考虑以违约责任还是侵权责任主张惩罚性赔偿。而审判者面对经营者欺诈行为则应根据不同的请求权基础去严格分配举证责任与区分构成要件，明确“欺诈”的认定标准，但要考虑消费者与经营者的严重信息不对称，避免证明标准过高，导致消费者维权无门，惩罚性赔偿无从惩罚。
一审法院认为，本案中居间人通过隐瞒涉案房屋的真实交易价格而从中赚取差价的行为，构成《消费者权益保护法》（以下称消保法）第55条规定中的经营者提供服务存在欺诈行为的情形，故一审法院不仅判定封某向李某返还差价及佣金，还支持了李某要求封某支付佣金3倍的惩罚性赔偿款的诉求，并要求世华地产公司对此还款义务承担连带责任。封某与世华地产公司不服该判决，提起上诉。二审法院深圳中院认可一审法院的裁判观点，并进一步阐释李某系出于生活需要而购买房产，并接受世华地产提供的居间服务，理应属于消保法的保护范围。而李某虽未与世华地产公司签订居间合同，但封某向其出示了表明系世华地产公司员工身份的名片，再加上涉案房屋确实系委托世华地产公司对外出售，李某在世华地产公司签订《二手房买卖合同》符合日常生活经验。因此李某与世华地产公司构成事实上的居间合同关系。最终二审法院判定驳回上诉，维持原判。
该案中封某上诉称其认为涉案房产属于不动产，不属于日常消费，不应适用消保法。然而该案合同标的是居间服务而并非商品房。消保法第2条规定“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”，内容包括了服务，目的为消费。如果为日常生活居住而购买或租赁房屋以接受居间服务，则适用消保法调整并无不当。如若是仅为经营而寻找店铺以接受居间服务，则明显不符合生活消费的要件。
关于请求权基础。尽管该案由为合同纠纷，实质上经营者欺诈行为通常存在侵权与违约竞合的情形，基于任一请求权都可以主张3倍惩罚性赔偿，但两者的构成要件与举证责任不尽相同，侵权责任则更关注经营者是否存在主观故意，其欺诈行为与消费者的损害结果之间是否有因果关系。而违约责任则为严格责任即无过错责任，从举证难度上，显然选择合同违约更有利于消费者。从行为后果上讲，消保法第55条所规定的惩罚性赔偿明显可归于侵权责任，与违约责任的填补原则不符。由此引发对消保法性质的争议。应该说，消保法与产品责任法、劳动者保护一样，都是晚近工业革命特别是消费者权利运动的产物，脱胎于合同法，又取法于侵权法。消保法与民法的关系属于特别法与普通法的关系，如《民法典》对消费者权益保护没有具体规定，仅在第一百二十八条规定，“法律对未成年人、老年人、残疾人、妇女、消费者等的民事权利保护有特别规定的，依照其规定”。就调整范围而言，消保法属于经济法，例如其规定的消费者权利、经营者义务及经营者法律责任，均体现了国家对经济生活的干预。其中的法律责任有民事责任、行政责任还有刑事责任，民事责任又有侵权责任和违约责任。其中经营者的欺诈行为必然侵犯消费者的知情权、自主选择权等，因此惩罚性赔偿是基于侵权行为而产生的。如果认为经营者的欺诈行为严重违反了其与消费者之间的质量标准约定，那么对于广告、店堂告示等尚未形成合同关系的欺诈造成的损害进行索赔就无法解释。
明门律师认为，消费者可以从举证责任、证据链的完整性等方面来综合考虑以违约责任还是侵权责任主张惩罚性赔偿。而审判者面对经营者欺诈行为则应根据不同的请求权基础去严格分配举证责任与区分构成要件，明确“欺诈”的认定标准，但要考虑消费者与经营者的严重信息不对称，避免证明标准过高，导致消费者维权无门，惩罚性赔偿无从惩罚。
