【房屋次承租人是否享有优先购买权？】
2021-09-06
一如其他法律概念，“优先购买权”也无统一的定义。王泽鉴先生将其诠释为“特定人依约定或者法律规定，于所有人（义务人）出卖不动产或者动产时，有依同样条件优先购买之权利”。根据我国《民法典》第726条及728条的规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人在同等条件下享有次于按份共有人及出租人近亲属的优先购买权利，此优先购买的权利受出租人侵害的，承租人有权向出租人主张赔偿责任，此即为租赁房屋承租人的优先购买权。而在房屋租赁市场中，承租人在承租房屋后又将房屋转租给第三人的情形十分常见。在此情况下，出租人转让租赁房屋的，次承租人是否亦能主张优先购买权呢？
支持的观点认为，法律赋予承租人的优先购买权在于保障处于相对弱势地位的承租人，使居者有其屋，维护租赁关系、经济市场以及社会秩序的稳定状态。因此，当房屋已经承租人转租由次承租人占有，为次承租人提供了安定平稳的生活状态时，承租人对房屋的使用收益权已不再迫切，次承租人成为了租赁房屋优先购买权所需保护的群体，故而赋予房屋次承租人优先购买权符合优先购买权制度的核心价值。
反对的观点认为，承租人的优先购买权是法律赋予承租人的法定形成权，属于只能由原租赁合同主体所享有的债权。根据我国《民法典》第716条的规定，经出租人的同意，承租人可将房屋转租给第三人，但承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。故即使转租已经出租人同意，原租赁合同的权利义务仍约束出租人和承租人，并未转让给次承租人，承租人仍未退出租赁关系，依然是行使法定优先购买权唯一的合法主体。赋予次承租人优先购买权缺乏法律依据，将会增加出租人的负担。
折中的观点认为，次承租人是否享有优先购买权的关键在于转租是否取得出租人的同意。在经出租人同意的合法转租中，承租人对租赁物的依赖关系随其对房屋使用收益权的转让而一并转移，而出租人对租赁关系的信赖亦未受侵害，在此情形下，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持。而未经出租人同意的转租，法律赋予了出租人法定解除权，其因侵害了出租人的信赖利益，承租人及次承租人均不再享有优先购买权。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第19条的规定均支持该观点。
明门律师认为，从《民法典》第716条的规定可见，即便是经出租人同意的转租亦非租赁合同的转让，法律要求承租人继续受租赁合同的约束系为维护租赁关系的稳定和保护出租人对房屋使用的控制。法律虽未明确规定次承租人享有优先购买权，但在经出租人同意的转租中，将原属于承租人的优先购买权转赋予次承租人既符合该制度保护房屋实际使用人的立法目的，亦不违背三方达成转租关系的合意。
支持的观点认为，法律赋予承租人的优先购买权在于保障处于相对弱势地位的承租人，使居者有其屋，维护租赁关系、经济市场以及社会秩序的稳定状态。因此，当房屋已经承租人转租由次承租人占有，为次承租人提供了安定平稳的生活状态时，承租人对房屋的使用收益权已不再迫切，次承租人成为了租赁房屋优先购买权所需保护的群体，故而赋予房屋次承租人优先购买权符合优先购买权制度的核心价值。
反对的观点认为，承租人的优先购买权是法律赋予承租人的法定形成权，属于只能由原租赁合同主体所享有的债权。根据我国《民法典》第716条的规定，经出租人的同意，承租人可将房屋转租给第三人，但承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。故即使转租已经出租人同意，原租赁合同的权利义务仍约束出租人和承租人，并未转让给次承租人，承租人仍未退出租赁关系，依然是行使法定优先购买权唯一的合法主体。赋予次承租人优先购买权缺乏法律依据，将会增加出租人的负担。
折中的观点认为，次承租人是否享有优先购买权的关键在于转租是否取得出租人的同意。在经出租人同意的合法转租中，承租人对租赁物的依赖关系随其对房屋使用收益权的转让而一并转移，而出租人对租赁关系的信赖亦未受侵害，在此情形下，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持。而未经出租人同意的转租，法律赋予了出租人法定解除权，其因侵害了出租人的信赖利益，承租人及次承租人均不再享有优先购买权。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条以及《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第19条的规定均支持该观点。
明门律师认为，从《民法典》第716条的规定可见，即便是经出租人同意的转租亦非租赁合同的转让，法律要求承租人继续受租赁合同的约束系为维护租赁关系的稳定和保护出租人对房屋使用的控制。法律虽未明确规定次承租人享有优先购买权，但在经出租人同意的转租中，将原属于承租人的优先购买权转赋予次承租人既符合该制度保护房屋实际使用人的立法目的，亦不违背三方达成转租关系的合意。
