【商品房销售虚假宣传如何破解？】
2021-06-28
中式园林设计、儿童活动区宅间庭院、沙坑滑梯大型儿童活动设施、600米塑胶慢跑环线应有尽有，樱花、山杏、丁香等山花烂漫，喷泉瀑布小桥流水，这样的广告是不是似曾相识。然而交付给业主的却是满地的铺砖，稀落的绿植、干涸的沟渠、假得不能再假的假山。你是不是觉得被虚假宣传骗了？那么，如何破解商品房买卖中虚假宣传广告呢？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这就是说，发展商带有宣传广告性质的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如果发展商未能兑现，应当承担违约责任。具体来说，在商品房预售过程中，若开发商在售楼处通过播放宣传视频、展示沙盘对其相关配套设施的建设效果进行了形象地描述，同时在宣传单、公众号中采用相应的文字描述对各配套设施的建设面积进行了较为具体的说明，并配有效果图，该宣传资料就可视为“说明和允诺具体明确”。
其次，开发商在没有报批工程规划建设前通过不同方式向社会公众进行宣传，使买受人相信该小区就是会建成其宣传的配套设施，从而购买该小区房屋，因为小区的整体环境、配套设施的建设情况往往对买受人是否购房以及价格的确定具有重大影响。
司法实践中，宣传资料并不是合同附件，为要约邀请，对合同双方当事人不具有约束力。但如果开发商在宣传资料中对项目配备的相关配套设施作出了具体的说明和允诺，将会被视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也会被视为合同内容，如果开发商实际交付与宣传不符，应承担相应的违约责任。
为规避责任，开发商往往会在发放的宣传资料里声明"所示图片与文字均为示意性质，仅供参考，不构成合同附件，具体内容均以政府有关部门审批为准，解释权归开发商所有"。这样的声明能认定为格式条款而无效么？
明门律师认为，这类声明在成为合同内容之前，其本身不存在免除自己责任、加重对方责任或排除对方主要权利的问题，审判实践一般认为，这类声明不构成格式条款，除非声明的存在文字字体过小、位置不显眼等恶意不使相对人知悉的情形。为此，明门律师强烈建议购房者在签订正式购房合同（包括认购书）前要仔细阅读合同条款，确保宣传资料中所关注的内容体现在购房合同中。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。这就是说，发展商带有宣传广告性质的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，如果发展商未能兑现，应当承担违约责任。具体来说，在商品房预售过程中，若开发商在售楼处通过播放宣传视频、展示沙盘对其相关配套设施的建设效果进行了形象地描述，同时在宣传单、公众号中采用相应的文字描述对各配套设施的建设面积进行了较为具体的说明，并配有效果图，该宣传资料就可视为“说明和允诺具体明确”。
其次，开发商在没有报批工程规划建设前通过不同方式向社会公众进行宣传，使买受人相信该小区就是会建成其宣传的配套设施，从而购买该小区房屋，因为小区的整体环境、配套设施的建设情况往往对买受人是否购房以及价格的确定具有重大影响。
司法实践中，宣传资料并不是合同附件，为要约邀请，对合同双方当事人不具有约束力。但如果开发商在宣传资料中对项目配备的相关配套设施作出了具体的说明和允诺，将会被视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也会被视为合同内容，如果开发商实际交付与宣传不符，应承担相应的违约责任。
为规避责任，开发商往往会在发放的宣传资料里声明"所示图片与文字均为示意性质，仅供参考，不构成合同附件，具体内容均以政府有关部门审批为准，解释权归开发商所有"。这样的声明能认定为格式条款而无效么？
明门律师认为，这类声明在成为合同内容之前，其本身不存在免除自己责任、加重对方责任或排除对方主要权利的问题，审判实践一般认为，这类声明不构成格式条款，除非声明的存在文字字体过小、位置不显眼等恶意不使相对人知悉的情形。为此，明门律师强烈建议购房者在签订正式购房合同（包括认购书）前要仔细阅读合同条款，确保宣传资料中所关注的内容体现在购房合同中。
