【配套《民法典》，房地产抵押登记实操出炉！】
2021-04-19
《民法典》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》均于2021年1月1日实施，其中涉及抵押登记的内容，作出了很多不同于物权法、担保法及相关司法解释的新的规定。在这些新的规定之下，抵押登记的办理应当如何操作，自然资源部于2021年4月6日发出《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，对抵押登记实际操作层面的问题作出了极为具体的规定。
1、排除办理抵押登记。《民法典》第399条规定了六项财产不得抵押。本次通知就其中第三项财产的抵押进行了重申和明确，即学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施等，不得办理不动产抵押登记。
2、抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”（斜杠）。抵押担保范围的明确约定对于保护抵押权人的权利意义重大。
3、对接带抵押转让。对于备受关注的《民法典》新规——带抵押的转让，此次通知规定可谓细致入微。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。也就是说，虽然《民法典》赋予了抵押人转让不动产的权利，但是抵押权人如果在办理抵押登记之时就已经勾选了禁止或限制转让，那么抵押人未经抵押权人许可，是不可以对外转让抵押不动产的。这在实际操作层面确保了抵押权人的利益。
至于《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，仍沿用了以前的规定：抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
1、排除办理抵押登记。《民法典》第399条规定了六项财产不得抵押。本次通知就其中第三项财产的抵押进行了重申和明确，即学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施等，不得办理不动产抵押登记。
2、抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”（斜杠）。抵押担保范围的明确约定对于保护抵押权人的权利意义重大。
3、对接带抵押转让。对于备受关注的《民法典》新规——带抵押的转让，此次通知规定可谓细致入微。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。也就是说，虽然《民法典》赋予了抵押人转让不动产的权利，但是抵押权人如果在办理抵押登记之时就已经勾选了禁止或限制转让，那么抵押人未经抵押权人许可，是不可以对外转让抵押不动产的。这在实际操作层面确保了抵押权人的利益。
至于《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，仍沿用了以前的规定：抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。
